¿Procede la demanda? Reto para don Javier

Mi entrada de hoy está dirigida a don Javier, que es un especialista en estos temas, aunque cualquiera puede participar si cree que puede siempre y cuando pueda aportar razones de índole filosófica o legal. He decidido “retar” hoy a don Javier porque los que tenemos “espíritu” guerrero dialéctico y espiritual siempre tenemos sed de un buen “duelo” — no sé si don Javier coincidirá conmigo — sea como sea, tiene hasta las 11 horas y 59 minutos de la noche de hoy para fundamentar su réplica. Yo ya, obviamente, tengo la mía.

Los protagonistas del problema son:

El Ministerio de Defensa
Eugenio, particular
Alfredo, particular
Mohammed, particular

Resumen: Mohammed ha presentado una demanda contra el Ministerio de Defensa, y contra don Alfredo, domiciliado éste en nuestra gloriosa capital del reino, ciudad de Madrid. La demanda es sobre acción reivindicatoria, indemnización de daños y perjuicios y otros extremos. Del escrito de demanda, y del expediente remitido por el Ministerio de Defensa, se deducen los siguientes antecedentes:

PRIMERO. Eugenio era propietario de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad, tomo.6º, finca número 300, inscrip. 1ª, con la siguiente descripción:

“Rústica, destinada a pastos, de forma poligonal radicante en el lugar conocido como “el Ventanal”, término municipal de El Arenal, en la provincia de Ávila, perteneciente al partido judicial de Arenas de San Pedro, ocupando una superficie de mil hectáreas. El referido polígono de figura regular cuadrada, y de la cabida antes mencionada, linda al Norte con finca perteneciente al Ayuntamiento de dicha localidad, al Este con finca propiedad de D.H.; al Sur con finca propiedad de D.J.; y al Oeste con un camino vecinal.”

SEGUNDO. Eugenio, que había adquirido dicha finca por escritura pública de compraventa, otorgada en 1969, inmatriculó dicha finca como consecuencia de su adquisición, siendo expropiado en 1970 por el Ministerio del Ejército de parte de la referida finca, en una extensión de 450 hectáreas, con el fin de construir determinadas instalaciones militares. La finca segregada y expropiada responde a la siguiente descripción:

“Rústica, que constituye un polígono rectangular regular, que linda al Oeste con camino vecinal, al Norte con finca perteneciente al Ayto. de Arenas de San Pedro, en una longitud de 1.257 metros, al Sur en una longitud de 1.850 metros con finca propiedad de D.J.; y al Este en línea recta con el resto de la finca matriz.”

Según el acta de ocupación de la finca suscrita por el expropiado el justiprecio que ascendía a 1 millón de pesetas fue abonado a éste. La finca expropiada fue inscrita, el mismo año en que se produjo la expropiación, en el Registro de la Propiedad a favor del Estado (Ministerio del Ejército) y quedó afectada a éste, previa segregación de la finca matriz, al tomo 7.º, finca núm.568, inscrip.1ª. Igualmente, se hizo constar por nota marginal en el folio correspondiente a la finca matriz, que se había efectuado la segregación, quedando una superficie restante de 550 hectáreas, y que la segregación se efectuaba desde el lindero Oeste en toda su extensión hacia el interior de la finca.

TERCERO. En 1985, don Eugenio vendió a don Alfredo por escritura pública, y por un precio de 12 millones de pesetas la siguiente finca:

“Rústica, destinada a pastos, de forma poligonal radicante en el lugar conocido como “el Ventanal”, término municipal de El Arenal, en la provincia de Ávila, perteneciente al partido judicial de Arenas de San Pedro, ocupando una superficie de mil hectáreas. El referido polígono de figura regular cuadrada, y de la cabida antes mencionada, linda al Norte con finca perteneciente al Ayuntamiento de dicha localidad, al Este con finca propiedad de D.H.; al Sur con finca propiedad de D.J.; y al Oeste con un camino vecinal.”

Una vez satisfechos los correspondientes impuestos, dicha escritura se presentó ante el Registro de la Propiedad, y se practicó la inscripción respecto de la parte no expropiada de la finca matriz, como inscrip. 2ª, denegándose respecto de la parte segregada y expropiada. Alfredo roturó la totalidad de la finca descrita en la escritura de compra, que anteriormente estaba inculta, y la dedicó al cultivo agrícola.

CUARTO. En 1989 Alfredo vendió a Mohammed, el demandante, también mediante escritura pública la finca referida, por un precio de 18 millones de pesetas, incluyendo en el instrumento público la siguiente descripción:

“Rústica, destinada a pastos, de forma poligonal radicante en el lugar conocido como “el Ventanal”, término municipal de El Arenal, en la provincia de Ávila, perteneciente al partido judicial de Arenas de San Pedro, ocupando una superficie de mil hectáreas. El referido polígono de figura regular cuadrada, y de la cabida antes mencionada, linda al Norte con finca perteneciente al Ayuntamiento de dicha localidad, al Este con finca propiedad de D.H.; al Sur con finca propiedad de D.J.; y al Oeste con un camino vecinal.”

Pagados los impuestos oportunos y presentada en el Registro de la Propiedad para su inscripción se practicó ésta en cuanto al resto de la finca matriz, inscrip. 3ª y se denegó igualmente respecto de la parte segregada y expropiada.

Mohammed ha continuado cultivando la finca en su integridad hasta noviembre de 1996, en que se vio impedido para ello por acutaciones del Ministerio de Defensa.

En efecto, el Minist. de Defensa, se dirigió en agosto de 1996 a Mohammed requiriéndole para que inmediatamente desocupara y dejara expedita la finca, que había sido objeto del procedimiento expropiatorio, segregado de la finca matriz, y en el mes de noviembre del mismo año procedió a cerrar el predio segregado, haciendo imposible acceso al mismo.

Manifiesta Mohammed que por este motivo ha sufrido la pérdida de la cosecha, cuyo valor cifra en 2 millones de pesetas.

QUINTO. En las dos escrituras de adquisición por parte de Alfredo y de Mohammed se hacía constar que la finca era adquirida por precio alzado, y con cuantos “derechos”, usos y servidumbres le eran inherentes o accesorios.

¿Tiene razón Mohammed o se debe desestimar la demanda? Si es así, explíque por qué.

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4 comentarios

  1. ¡Vaya! Una entrada destinada expresamente a mí.

    Bueno, en mi opinión, desestimaría la demanda.

    Vamos a ver, entiendo que lo que se habría producido aquí es un supuesto de venta de cosa ajena, primero entre Eugenio y Alfredo y, posteriormente, entre éste último y Mohammed. Aunque se venda a precio alzado las 1000 hectareas, hay una discordancia entre la superficie vendida y la realidad, pues una parte de lo vendido no pertenece a los vendedores.

    Pues bien, para empezar, la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia entiende como válida la venta de una cosa ajena.

    Puede sonar un poco raro, pero vender una cosa ajena es posible y despliega unos efectos jurídicos, puesto que el consentimiento de las partes al contrato de compraventa, en sí mismo, no es lo que produce el efecto traslativo de la posesión al comprador, sino la entrega de la cosa o “tradición”, el momento en que el comprador toma posesión de ella, como dice el artículo 609 del Código Civil: “La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”.

    Es lo que se llama “teoría del título y el modo”, nuestro Código Civil sigue la estructura romana de transmisión de la propiedad: el título (el contrato) y el modo (la tradición o entrega de la posesión de la cosa vendida). De hecho, como he dicho, la doctrina mayoritaria del Tribunal Supremo considera válida la venta de la cosa ajena (algunas sentencias como las de 7 de marzo de 1997 (Ar. 1997/ 1643), 11 de noviembre de 1997 (Ar. 1997/ 7872) y 14 de abril de 2000 Ar. 2000/3376), y por tanto no es preciso tener poder de disposición de la cosa para vender porque en nuestro Derecho la compraventa, el contrato, no tiene naturaleza traslativa de la propiedad.

    Es una de nuestras diferencias, por ejemplo, con el Código Civil francés, en el que el consentimiento de ambas partes al contrato produce ya el efecto traslativo, sin necesidad de la tradición.

    El contrato entre Alfredo y Mohammed, por tanto, es válido, así como el que se suscribió entre Eugenio y Alfredo, pero ni uno ni otro habrían producido efectos traslativos de la propiedad, sobre la porción expropiada de la finca. Para lo que sí serían válidos es para la usucapión de esa porción, pero para que hubiesen adquirido la propiedad por la posesión durante el transcurso del tiempo (la prescripción adquisitiva), hubiesen sido necesarios diez años ininterrumpidos de posesión en concepto de dueño y fundada en justo título, que sería el contrato de compraventa, aunque sea de “cosa ajena” (artículo 1957 del Código Civil, ambos requisitos se daban eso sí, solo que el pobre Mohammed solo ha podido completar siete años, puesto que el requerimiento del Ministerio de Defensa reclamando lo que es suyo ha interrumpido la prescripción).

    La transmisión de la posesión, la tradición, ni siquiera se habría llegado a producir, puesto que según el 1462,2º del Código Civil: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”, la transmisión de la posesión al comprador se producirá al otorgarse la escritura pública. Pero al no tener poder de disposición sobre esa parte de la finca, ésta no ha sido transmitida a los compradores. Luego, al ir a inscribir al Registro de la Propiedad, tanto Alfredo como Mohammed, éste ha denegado la inscripción de las 450 hectáreas expropiadas por el Ministerio de Defensa, sino que la ha inscrito como una finca de 550, la que quedó tras la segregación. Lógicamente, el Registro de la Propiedad ha denegado la inscripción de la parcela expropiada por el Ministerio de Defensa por el principio de prioridad registral, al figurar como titular inscrito alguien (un ministerio, en este caso) distinto al transmitente, primero Eugenio y después Alfredo. No obstante, a través de la publicidad registral, tanto Alfredo como Mohammed sabían perfectamente de la segregación de la parte de finca expropiada y de que registralmente ya era una finca distinta con un titular distinto a aquel que les estaba vendiendo.

    Mohammed ha estado realizando actos sobre la finca en concepto de dueño y fundado en un título como es la compraventa. De haber continuado así ininterrumpidamente durante diez años, se habría convertido en propietario de la parcela segregada (además, la usucapión produce como efecto la adquisición automática de la propiedad, sin necesidad de declaración judicial del derecho, el poseedor se convierte en propietario una vez transcurrido el plazo).

    Pero, habiendo interrumpido ese plazo de diez años el Ministerio de Defensa, lo que ha habido es una cadena de contratos de compraventa, válidos a efectos de la usucapión, pero que no producen efectos de transmisión de la propiedad. Tanto Eugenio primero a Alfredo, como éste después a Mohammed habrían vendido algo sobre lo que no tienen poder de disponer

    La realidad es que Mohammed habría hecho el primo comprando la finca a precio alzado, puesto que era plenamente consciente de que estaba “comprando” en realidad dos fincas, una de las cuales no pertenecía a Alfredo.

    Pero es que, encima, con respecto a la indemnización que reclama por la cosecha que ha perdido, siendo consciente de que la finca segregada era propiedad de Defensa, no tendría nada que reclamar, desde luego, al Ministerio no “El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado sin derecho a indemnización” (artículo 362 del Código Civil). Y es más: “El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró” (artículo 363).

    Así a “groso modo”, esta es mi opinión.

    Saludos.

  2. Alfredo · ·

    Muchísimas gracias a don Javier por su magnífica exposición — quedo satisfecho y le voy a contestar con mis propios fundamentos jurídicos entre esta madrugada y mañana. Para quitar cualquier inquietud o duda, debo decir que estoy completamente de acuerdo con la conclusión que ha sacado don Javier, pero yo he llegado a una conclusión parecida vía otros fundamentos — además cabe destacar que el “tono” del escrito de don Javier es excelente.

    Saludos.

  3. Alfredo · ·

    Veo que don Javier ha llegado a conclusiones parecidas aunque ha usado más la jurisprudencia disponible y yo he usado más el código y las leyes en sí —

    Explico mis fundamentos a ver qué tal les parece:

    Planteo mis más enérgicas críticas a esta demanda improcedente.

    En primer lugar, el orden civil de nuestra patria carece de jurisdicción para el conocimiento de la pretensión que ejercita el demandante, por tener el morro de referirse a una actuación de una ADMINISTRACIÓN PÚBLICA sujeta a DERECHO ADMINISTRATIVO, de acuerdo con los Artículos 9.1 y 9.4 de la LOPJ, así como de los Artículos 1.1 y 3.C de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa de 1956 y los artículos 1.1 y 2.f de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa de 1998.

    Luego, tenemos encima de la mesa la Ley 30/1992 que regula el concepto de la responsabilidad patrimonial de las AAPP.

    En efecto, el ejercicio de acciones civiles contra la Admn. General del Estado exige la PREVIA reclamación en vía ADMINISTRATIVA tal y como establece y regulan los artículos 120 y siguientes de la Ley 30/1992. De los datos aportados, no consta que el individuo Mohammed haya seguido este procedimiento.

    Luego tenemos el Artículo 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice así, atención señores:

    1. “En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, el primitivo dueño o sus causahabientes podrán recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la indemnización que se determina en el artículo siguiente.”

    Pero es que, Mohammed NO TIENE la condición de expropiado, por haber sido objeto la finca de expropiación ANTES de su adquisición ni puede considerarse causahabiente del primitivo titular y transmitente originario de la finca.

    Además, Mohammed carece de LEGITIMACIÓN ACTIVA al no tener, por supuesto, el “derecho de reversión”.

    CONTINÚA

  4. Alfredo · ·

    En segundo lugar, se expropiaron 450 hectáreas — y el Estado SÍ le pagó, según la información, un justiprecio por esas hectáreas expropiadas a su dueño originario. Como ya ha dicho Javier, además, todos los procedimientos posteriores han sido lícitos.

    Siendo que fue expropiada, cabe decir o repetir lo que dice el Artículo 339.2 de nuestro Código civil:

    “Son bienes de DOMINIO PÚBLICO: Los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y están destinados a algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesión.”

    Encima, siendo demanial el bien, nos topamos además con el Artículo 132 de la Constitución del Reino de España: los bienes demaniables son inalienables, imprescriptibles, e imbargables — es decir, ESTÁ FUERA DE COMERCIO señores

    Además de lo que ha señalado don Javier del Código civil, especialmente el Artículo 609 y yo le añadiría el 1.095 — En segundo lugar, se expropiaron 450 hectáreas — y el Estado SÍ le pagó, según la información, un justiprecio por esas hectáreas expropiadas a su dueño originario. Como ya ha dicho Javier, además, todos los procedimientos posteriores han sido lícitos.

    Siendo que fue expropiada, cabe decir o repetir lo que dice el Artículo 339.2 de nuestro Código civil:

    “Son bienes de DOMINIO PÚBLICO: Los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y están destinados a algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesión.”

    Encima, siendo demanial el bien, nos topamos además con el Artículo 132 de la Constitución del Reino de España: los bienes demaniables son inalienables, imprescriptibles, e imbargables — es decir, ESTÁ FUERA DE COMERCIO señores

    Trasladado lo indicado al supuesto objeto de examen, esto es, a Mohammed, debe advertirse inmediatamente que NINGUNA fuerza vinculante tiene para el Estado la escritura pública de venta ya que, de acuerdo con el Artículo 1.218 del Código civil de esta patria, la misma sólo resulta oponible a los otorgantes y sus causahabientes.

    Los artículos 434-436 del Código civil español hablan de la “buena fe” en el uso y el dominio — pero es que Mohammed, en virtud de la publicidad del Registro, CONOCIÓ, ANTES DE LA ESCRITURA pública de compraventa a su favor, que el transmitente, esto es, que don Alfredo no era dueño de la integridad de la finca transmitida, por haberse expropiado la parte segregada, tal y como aparecía inscrita en el Registro, como bien señala en otras palabras Javier.

    Por lo tanto, Mohammed NI SIQUIERA GOZA de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. No, no concurre la buena fe (bona fides) porque Mohammed sabía o PODÍA saber antes de la compra de la finca, en virtud de la publicidad del Registro, que la parte de la finca objeto de la litis HABÍA SIDO ADQUIRIDA por el ESTADO en virtud de la exprop.forzosa.

    Concluyendo, tampoco tiene “derecho” a indemnización alguna — tal y como se establece expresamente en el Artículo 362 del Código civil español:

    “El que edifica, planta o siembra de mala fe en TERRENO AJENO, PIERDE LO EDIFICADO, plantado o sembrado, SIN DERECHO a indemnización”.

    Fallo:

    Que Mohammed debería ir haciéndose las maletas y dejar de tocarle los cojones a este tribunal.

    He dicho.

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